主题：我爱我家中介对于北京市《实施意见》的解读

对于今日出台的《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，我爱我家中介认为这次出台的政策应该是北京市对“国十一条”的一个实施细则。从中央经济工作会议开始到今天为止，可以说以此“意见”出台为标志，调整政策的密集出台在北京市告一段落了。 我爱我家中介从整体来看，此次实施意见的出台有利于消除市场上的观望情绪，对于平抑房价，活跃市场交易起到一定的促进作用。我爱我家中介认为此次实施意见对二手房市场的影响主要有以下几方面： 一、打击投机购房的同时，改善型置业的成本会加大。 在本次实施意见中规定“对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例”。我爱我家中介认为：二套住房贷款首付比例的提升，一方面对多次置业和投机性购房起到一定抑制作用，另一方面将使改善型购房人群的置业成本增加。从我爱我家中介的统计数据来看，2009年北京市二手房成交中，改善型需求占55% 如果首付比例提高，对于首付能力较强的改善型购房人影响不大，但对那些想改善但是首付能力很有限的人群来说，则可能根本打消他们改善型置业的念头。 二、购买二手房的避税空间相比以前有所缩小。 在实施意见中是这样规定的，“未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠。” 我爱我家中介由于过去几年，北京的房价上涨过快，出售二手房的很多业主在缴纳个税时，通常为了省钱，都会选择按总额1%纳税，而不选择按照差额的20%纳税。在缴纳营业税的时候，又通常选择按照差额缴纳的优惠。我爱我家中介对于此次实施意见明确了，个税和营业税的缴纳方式必须是统一的。即如果营业税是按照差额缴纳的，则个税也应按照差额缴纳；同理，如果营业税是按照全额缴纳的，则个税才可以按照总额1%缴纳。这个规定，就会让那些原先想通过营业税交差额，个税按总额1%缴纳的人无法避税。换言之，现在想要购买未满五年的普通住房和已满五年的非普通住房的人群，如果想少交个税，营业税就要按全额缴纳，税收负担有所增加。因为无论是个税还是营业税，在实际交易中都是转嫁给购房人的?，所以我爱我家中介认为购买二手房的避税空间相比以前缩小了，购买二手房的购房成本也相对增加了。 三、境外人士购房数量会有所下降。 “严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。”恢复了关于境外人士购房的限制，很大程度上会使境外购房人群比例下降。从我爱我家中介监测到的数据来看，2009年境外人士购买二手房的比例不到5%，可以说比例较小。所以，我爱我家中介认为，此项规定不会对市场造成太大的影响。 我爱我家中介表示，虽然从字面意义来看，此次出台的实施意见涉及提高首付比例、增加流转环节税收和限制境外人士购房，对需求有一定的抑制作用。但是，其中很多条款其实在春节前就已经落地和被市场所消化了，而这个细则的出台，阶段性的尘埃落定，可以消除市场上目前的一些观望情绪，特别是平抑房价的过快上涨，规范市场的公平交易，则在一定程度上也会促进房地产交易的活跃。更何况目前的各项政策保留了首次置业的优惠，而对于那些资金实力雄厚的改善型购房人来说，首付比例提高不会影响他们的购房意愿。因此，我爱我家中介认为北京市此次细则的出台对2010年的市场应该说还是利好的。