主题：三大板块统领楼市格局集中放量难言轻松

三大板块统领楼市格局集中放量难言轻松
王美玲 2007-01-25
来源：大连日报

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2006年末，在业内就已经有了关于今年旅顺楼市的诸多猜测。而在猜测中，持乐观态度和持悲观态度的比例似乎难分伯仲。不过在记者看来，任何事物都有其两面性，也许透过对过去几年数据的梳理，每个人心中的答案自会清晰——— 
根据不完全统计，旅顺未来两年内的开发量应在400万平左右，而据记者最新得到的消息来看，单2007年旅顺开发区住宅项目的有效放量就达70万平方米（建筑面积）、近10个之多。其中世界和平公园一带，就有包括铭城房地产的铭溪水岸（10万平方米）、鑫亿房地产新项目（预计推10万平方米）、大方房地产新项目（8万平方米）、新宏程地产一品山水项目（5万平方米）、玫瑰花园、鼎鼎房地产新项目（5万平方米）、中庚香海小镇、宏业阳光书香苑等项目。再加上华通·和平海岸项目（10万平方米左右），在方圆不足1公里的区域陡增如此多的项目，对于这一区域的开发企业而言，无疑意味着巨大的压力。而在以水师营、郭水路一线为代表的新城区板块，同样也难言轻松。据了解，去年集中挂牌的大连民兴公司、祥盛公司都将进入项目启动上市期，而作为区域的领航者和标杆项目，狮城天下二期也将在5月份上市，预计推盘量达10万平方米。而在同属新城区范畴的塔河湾区域，也将有包括大连圣北新项目、中庚地产新项目、奥林匹克花园项目供应市场，这些项目加上区政府近期预计推出地块，预计有效放量将近100万平方米左右。而在传统老城区，据了解，也将有2－3个小体量项目投入市场，这些项目再加上去年结转的汤泉香格里、雁谷岚山等项目，无形都将使2007年旅顺市场险象环生。 
从过去每年几十万平方米的住宅供应到今年迅增到近200万平方米，面对如此多项目的集中上市（且多以中档项目为主），不禁让我们心生疑惑：这么多的房子，谁来消化，谁来买？反观旅顺口区的自我消化能力，我们可以看到，最新的统计表明，旅顺市区人口为27万人，这意味着如果要将此消化掉，每个旅顺人都需要买1套才能消耗掉这一供应。然而环顾过去几年旅顺楼市的发展，我们发现支撑住宅消化的买家中，以投资置业为主的弹性需求占到了大多数。即使近两年主城区买家频频光顾，但是真正持自住需求的寥寥，投资需求十分明显。而由于宏观调控政策的不断吃紧，旅顺楼市整体项目价格的不断拉高，2007年，像去年那样期望主城区投资客一哄而上抢购的局面恐难再现。缺乏持续刚性需求支撑的楼市，空前集聚的住宅供应，对于每一位即将或已经投入开发的开发商而言，压力自不必说。 
在采访中德丰置业的王总不无担忧地对记者说，过去老城区2－3万平方米的项目消化周期都很缓慢，常常跨年销售。而2006年所出现的当年上市项目当年售罄的状况，并不应成为开发商盲目乐观的资本。由于旅顺市场对外来购买力的依赖性，宏观调控政策吃紧及股市牛市特征的显现，都会分流投资客需求，给2007年的旅顺房地产市场带来更多的不可预测性。就地域来看，无论是金州还是开发区，现有的住宅项目开发大都呈分散布局。而像旅顺开发区、以郭水路沿线为代表的新城区等板块如此近距离的安插，且有多个项目扎堆上市的局面却是寻常难见的。另外和金州相比，金州的房地产市场自住型消费特征十分明显，刚性需求明显。而到旅顺开发区的近半数买房者却以投资理财为主，属弹性需求。国六条出台后，随着宏观调控政策效应的逐步显现，都会影响到这部分投资置业者。 
项目的空前集聚、区域特性相同所带来的目前群体的趋同、产品档次的趋同，不仅将大大延长买家的比较和观望周期，加剧区域市场局部产品竞争的白热化，对每一企业而言，2007年，其推广和营销包装、产品品质塑造的压力也将超过以往。不过尽管竞争在所难免，但是凭借其他城市的经验，相信那些品质过硬、规划超前、性价比优良、品牌魅力突出的项目仍有望突破重围，成为楼市中的佼佼者。