主题：房价真要降了

“四清”运动足以让房价下降20%
来源:|作者：海子房产网 评论 0 ]2014-08-18
历次运动都有其独特的背景，也都或多或少产生了作用。笔者围绕房价构成进行多年的实证观察发现，房价高，主观上显性附着于房价构成的诸多外因，如税费、地价、人工等直接成本，本质看，有许多额外隐性开支挤进房价而初转嫁到消费者身上。
历次运动都有其独特的背景，也都或多或少产生了作用。笔者围绕房价构成进行多年的实证观察发现，房价高，主观上显性附着于房价构成的诸多外因，如税费、地价、人工等直接成本，本质看，有许多额外隐性开支挤进房价而初转嫁到消费者身上。
如果试图消除附着于房价的一些隐性成本，不仅利润不变，而且于国而言会增加财政收入，于消费者而言会减少支出，于银行等资本杠杆而言会降低风险，一举而三得。
如何清除呢，
一、清算
对工发商的清算，比如土地出让金、土地增值税、按照公开公正公平原则进行税费清算、所得税清算、有关在途管制资金的清算、物业基金使用清算。
这些清算一是纯粹开发主体，另一是促进捂盘或者不作为，还有就是刺激开发主体破产，从而让商品房市场化，实现淘汰或者优胜劣汰机制。
二、清理
目前政府已经决定进行住房联网登记，但联网有个基本前提，那就是重新梳理产权，以产权作为线对住房及其分配、持有进行统一界定，再进行联网，才能产生实际作用。
从产权角度界定并清理违规用房、多套住房情况统计、与行政腐败相关的商品房非正常消费等，外加以企业免试购买私人享用的，全面清理。
三、清退
自有开发商品房以来，基于行政及地域原因，产生了非常多的非正规商品房，必须坚决清退。
大约包括：
对行政机关占据的那种公产房转私有，除已经产权确认，否则予以清退，并按照国有资产处置；对军队领域的商品房或类似商品房进行产权二次确认，该清退的清退；对企业集资建房分别产权确认，剩余者予以清退；对铁路市场化前的存量土地与存量开发项目进行产权转移或产权转让，剩余的清退。
四、清除
清除违规操作行为，在许多城市目前还靠政府行政领导开发流程，拿地到综合验收清理得历经160个左右的关口，如果所有城市的开发流程全部法律法规化，则大大减少了灰色寻租导致成本人为上升影响；
清除历史地主，每个城市都有许多历史存量地，或者有些还是烂尾楼，或者半烂尾项目，可由地方政府领导进行清除，该退地的退地，该拍卖的拍卖，该限期整改的整改，该竞价出让的竞价出让；
清除以政策名义行开发项目之实的行为，自从推出保障住房建设以来，相当数量关系类开发商，打着棚户区改造、旧城改造、旧村改造、配建、企业基地等非商品房程序，实际是搞商品房开发，这极大影响房地产的市场化进程，必须清除；
清除非正常项目开发的主体，任何城市因为资金土地以及多种原因，积累了相当数量的非合法或合规开发主体，应对一时限无开发项目以及占用项目开发但无法推进的开发商，以及未经严格审核程序的开发商予以清除。
铲除附着在房价中的隐性成本，开发商利润也会提升，房价涨幅也能得到控制，按照目前环境，则房价可保一定程度的稳定，存在泡沫的城市或区域则至少可降价20%。