主题：物业管理新规10月实施 公共区域收益归属明确

从2009年10月1日起，运行了近10年的《大连市城市住宅物业管理办法》将被《大连市实施〈物业管理条例〉办法》取代。经过近10年的发展，我市物业管理情况发生了巨大的变化，出现了许多新情况、新问题，以前的管理办法已经无法适应当前的需要。为此，新规定的出台，将更加适应目前新的形势。那么，新的物业管理条例到底有何改进？面对即将实施的物业管理条件，物业公司又将如何应对？记者就此采访了大连万科物业服务有限公司的总经理周壮，作为全国知名的物业管理公司，万科物业的做法对于同行或有一定的借鉴性。

■公共区域收益归属明确

小区公共区域的广告收益该如何分配，很长时间以来，一直是大家争论的焦点。有的业主认为应该冲抵物业费，有的业主认为应作为维修基金。

据大连万科物业服务有限公司总经理周壮介绍，按照大连市的相关规定，万科项目公共区域的广告收益，一般都是在扣除成本后，60%作为小区绿地养护的费用，40%作为物业公司的日常运营费用。而即将实施的《大连市实施<物业管理条件>办法》（以下简称“办法”）颁布后，对于公共区域广告收益的归属有了更明确的规定。新的办法中规定，小区公共区域的广告收益，将归全体业主所有，但“办法”中并没有对该收益如何分配做出明确规定。据周总介绍，目前，对公共区域广告收益的分配主要有两种办法，一是将这笔收益纳入公共维修基金内，二是由全体业主投票表决如何分配这笔收益。

除此之外，“办法”还对小区公共区域的划分做出更明确的规定，而公共区域使用或出租得到的收益也归全体业主所有，如何分配也将由业主决定。

周总介绍，根据即将实施的“办法”，万科将在下届的业主代表大会上，将小区公共区域进行相应的公示，由业主投票决定公共区域如何使用，万科物业也将对公共区域的收益做单独的明细账目。“我们还是希望在这笔费用中，能拨出一部分用于对公共绿地的养护。”周总说，公共绿地的养护费用较高，光靠收取的物业费很难支撑，但为了小区的环境，绿地养护费用还不能缺少，下一步，他们会将情况与小区业主做进一步沟通的。

■ 没有硬性规定有原因

在谈到“办法”中并没有对公共区域收益如何分配做明确界定的问题，周总认为，我市有关部门对此不做更详细的规定，应该也是出于一定的考虑，而且从目前情况看，这样的做法也是比较符合实际情况的。

“每个小区的情况不一样，规定太细，可能对很多小区都不适用。”像建成8年以下的小区，更多的费用是用于对环境的保护、提升小区生活的品质等。而建成8年以上的小区，所投入的大部分费用，将大部分用于小区设备的维修和养护。周总说，两者对费用投入的重点都不同，所以，办法中对此也不能一刀切，无法做过多、过细的规定。

■ 业委会可否拥有一定特权？

采访中周总谈道，目前，在新的办法实施后，业主的权利将更加明确化，即物业每动用一笔费用，都需要由小区三分之二以上的业主同意。“小区经常需要对公共设施进行维修和维护。”周总说，有时维修费用很大，需要动用维修基金，这必须得召开业主代表大会。但有时的维修费用却很小，只需要千余元，这时再劳师动众地召开业主代表大会，显然不太合适。如果过于频繁地要求业主召开业主代表大会，也会给业主带来很大的麻烦。他们正在考虑在小区下一届业主代表大会召开时向业主申请，希望业主委员会拥有一定的审批权，例如可以对5000元以下的维修费用进行直接审批。

编后话

10月1日即将实施的《大连市实施〈物业管理条例〉办法》对业主的权利更加明细化了，对物业来说，他们正在努力地改进以前的管理办法，去实施新“办法”。在物业的努力下，相信业主的权利会得到更多的保护。而业主也应该在享受权利的同时，履行自己的义务。这样，物业和业主之间的配合才能更加完美，把小区打造的更加和谐。

关于物业的新规定已经炒作了很长时间

但是现在各个小区的物业并没有什么起色

以前有黑社会的还是有黑社会

以前业主不满意的还是不满意

几乎每个小区都在讨论如何炒掉物业公司

现在对于业主的利益保障实施起来有一定的制约，多数还是物业牵制着业主，希望我们小区的业委会能够与物业形成一定的良性合作关系，共同把我们小区建设的漂亮整洁。