主题：房价嚣张高走 乃房地产“不完全市场”作怪

在市场经济发达的今天，人们对市场的研究已进入技术调整阶段，基础理论框架研究已进入尾声，并将市场划分为“完全市场”和“不完全市场”。房地产市场以其封闭性、稀缺性、地区性和信息不对称性等被称为典型的“不完全市场”，以区别与“完全市场”的开放性、流动性和替代性等。但是近来对房地产市场无论是政策研究或是理论探讨上，都基本抛开或模糊了房地产市场的“不完全性”，经常发生“把脉不准”，造成一般公众迷惑不解，从而非理性投资，引发高房价。作为基层房地产经济专业技术人员，现就房地产市场高房价发表一点看法。

房地产市场是标准的不完全市场

一般商品市场上，买卖双方都很了解市场价格变动的最新情况，价格形成较客观，双方都会去寻找有利于自己的价格，信息开放、商品流动性和替代性强，市场自身能迅速消除同一种商品的价格差异，并且比较容易通过价格反应商品供应与需求的变化。

由于房地产位置的固定性决定房地产市场是地区性市场，不同国家、不同城市甚至一个城市内部不同地区之间都没有可比性。同时房地产市场交易对象仅是一种权益，即所有权或部分所有权，这就使买卖双方都不能及时了解市场的变化。在房地产市场中绝大多数购房消费者都是以自用为目的，并且购买者一生也不会多次购买房产，对市场供求信息的了解不足，且没有正当的渠道获取准确信息。只有极少数人是通过房地产投资或投机来获取收益，对市场上是否存在足够多的买家，区域内房产替代性是否强等信息，同样无法获得，但是由于房地产的稀缺性，开发商对供给信息却心中有数，容易形成垄断或价格默契（同盟）。因此，房地产市场是标准的不完全市场。

开发商把信息不对称发挥到极致

由于房地产市场的不完全性，买方如盲人摸象，开发商充分利用这一点，通过炒盘、捂盘，发布虚假市场信息、普及虚假房地产知识，迷惑误导消费者，通过强调房地产的保值性和增值性，为炒房推波助澜。开发商一方面宣扬楼盘的优越性，另一方面又宣布楼盘将要销售完毕。房地产市场上有大批营销专家为开发方提供营销服务，很容易与其他开发商一起形成利益同盟。由于信息不对称，他们充分应用各种营销策略，通过限量、限期、优先出售条件差的户型等捂盘方式抬高房价并促销。所达到的营销效果在完全市场上根本无法实现，但在房地产市场上却屡试屡爽。

理论上房地产利润是30%~40%，但目前我国各地房地产利润一般都超过100%，面对大众一直质询的房屋成本（税费+楼面地价+建安成本），房地产开发商一直避而不谈。由于开发商充分利用房地产市场不完全性，大肆炒作，使利润达100%甚至300%以上，房地产市场上短期内造就大量富豪就不足为奇了。

管理机制增加了房地产市场不完全性

首先是房地产开发实行资质管理制度，实行专营，其他人不能经营。一方面房地产开发公司运营成本极低，公司员工很多是空挂人员，可临时凑团。另一方面可优势垄断获取公共资源———银行贷款，拥有其它企业无法竞争的优势。开发商只要有资质，通过前期运作，投入少量现金就可拿到土地，拿到土地就可在银行进行土地抵押贷款付上地价款，开工建设后又可将在建工程抵押给银行，房子完工时又可以进行按揭销售刺激消费，每个环节都可实现空手套白狼，利用强大的银行体系支持，大肆圈地，循环操作。高额的利润，使每个城市有限的几片新规划建设土地其实全被几个开发商垄断。开发商盲目的将大量房产高价供给市场，随着空置和闲置房数量上升，房价永升论将不攻自破。这对银行、对晚期进入的开发商和抢购潮中产生的房奴以及对社会经济的打击和冲击，短期内很难恢复。

另外是产权管理制度的不健全。大量房地产信息无法获取。国家一直强调各地要建立房地产预警体系，但没有基础数据就谈不上建立预警体系。

从体制上削减负面效应房地产市场内在的不完全性无法改变。但是，通过科学的管理体制可削减其不完全性所产生的负面效应。首先是降低开发企业资质的门槛，不拘一格的广开市场供给渠道，允许集资、合资、联合建房。有人认为这样会产生腐败，其实高门槛暴利模式是产生腐败的原动力，集资建房有集资人内部群体性具体化监督，比高门槛开发企业非特定的泛监督效果要好百倍。另外，广开供给渠道也并非市场化的倒退，可以减少房地产市场的不完全性产生的负面效果，防止供方垄断。集资建房解决了部分人群的需求，减轻了另一部分需求人群的购买竞争压力，有利于提高市场自发调节供需平衡能力，对高房价有很大抑制性，对所有消费者都有利。于国、于民、于社会有利，就说不上市场化的倒退。另外，最重要的是建立适用性强，尤其符合存量房大头、涉及人数最广的县级城市适用的房屋登记制度，加强产权保护，提高产权登记率，为市场准入和规划提供准确的依据，引导房地产市场良性和谐，真正实现房地产市场的持续、健康、稳定发展。