主题：重视《认购协议书》

杭州日报 文/浙江腾飞金鹰律师事务所汪艳英

【案例】

2000年10月王先生与某房地产开发商就认购某商品房签订《认购协议书》，约定了房屋的位置、房价、签订商品房买卖合同的时间、定金及相应的违约责任。2003年10月25日，开发商向王先生发函：告知王先生在7天内来签订商品房买卖合同，但由于建材涨价等原因，房价每平方米需增加1000元。王先生在约定的期限内前去签订合同，但其认为房价应该按《认购协议书》约定的价格，而开发商认为建材涨价是事实，其开发成本增加，房价当然需适当增加，不同意按《认购协议书》约定的房价签订合同，双方因此发生纠纷。【律师说法】

王先生与某房地产开发商签订的《认购协议书》是双方订立商品房买卖合同的先决条件，性质为预约合同，是独立有效的合同。《认购协议书》签订后，开发商的义务是应当在《认购协议书》约定的期限内要为王先生保留约定的房屋，而王先生的义务是应当在约定的期限内与开发商协商签订商品房买卖合同。《认购协议书》约定的内容，应当作为商品房买卖合同的条款，建材涨价是开发商应当承担的商业风险，开发商不能以此为由单方抬高房价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”如果王先生与开发商由于商品房涨价原因未能订立商品房买卖合同，那么未能订立商品房买卖合同的责任在于开发商，开发商应当双倍返还定金。【律师提醒】

有很多买受人预订商品房时，除支付定金外，就约定了一个房号。这对买受人是相当不利的，开发商可能更改预订时口头承诺的条件。当正式签订商品房买卖合同时，只要开发商提出的条件不违反法律法规的有关规定，买受人要么按开发商提出的条件签订合同，要么放弃定金不签订合同。因此买受人预订商品房支付定金时，应当将开发商的口头承诺书面化，如有关房价、合同签订的时间等。