最近二次调控出台，“国十条”仿佛已逐渐淡出了人们的视线，但国十条做为有史以来最猛的政策，其作用依旧深远。自4月中旬国十条出台后房地产市场进入了一个调整期。一转眼，距离2010年房地产首次调控已过半年，新建商品住宅市场也经历了两次调控，而成交量价方面也随着政策的执行不断变化。
半年内新房市场成交量经历大起大落
首轮调控执行可谓立竿见影，市场从火热的气氛中瞬间冷清，据“链家地产”市场研究部统计，4月后半月成交量迅速下跌，环比上半月下跌34.4%。随后一段时间市场成交量逐级下降，在5月下旬跌入最低点，半月成交2256套，比调控前半月成交量下跌70.1%。随后链家市场呈现出底部反弹的趋势，6、7月份市场成交有所上升，并在“金九”上半月创出新政后半月成交最高点。几乎恢复到了调控前的成交水平，链家市场有全面回暖的态势。而随后国家也积极采取二次调控手段，巩固调控成果。前不久刚出台的二次调控作用初显，10月上半月成交有所下降，环比下跌28.8%。“链家地产”首席分析师张月认为，从总体上看，首轮调控大体上起到了一定的成效，由于政策的影响使得大量投资客离场，市场逐步回归理性。同时链家也促使了开发商打折、降价，大量推出低价盘。但同时链家还需要加强执行力度，继续巩固。8、9月份链家市场成交的大幅反弹也说明目前链家市场还不稳定，链家极有可能会出现反复。
新政后低价盘成主流，期房均价走低
从调控到现在， 新开期房住宅均价由升转降。据“链家地产”市场研究部统计，5月链家新开期房住宅均价是21000元/平米。而8、9月份链家均价分别时是18621元/平米和18820元/平米。价格下降了20%左右，而且低价盘（均价小于20000）的成交大约占总成交的70%左右。“链家地产”首席分析师张月认为，政策对于市场成交量影响较大，尤其是新房市场，新政初期大量滞销。一部分商家迫于压力开始降价、打折促销，而此时链家低价盘成为市场销售主力，半岛家园、保利茉莉雅苑等低价盘的热销，也推动了链家低价盘的大量上市。从而导致均价逐渐下跌，而链家10月新盘主要受9月市场成交气氛影响定价偏高，预计下半月的新盘定价会有所回落，而今后未来链家市场仍是以低价盘成交为主，链家价格也逐步趋于平稳。
二次调控出台半月，未来市场成交或二次探底
最近链家由于8、9月份的市场回暖，国家在9月底出台二次调控政策。此次政策不仅是对链家首轮调控政策的进一步补充加强，同时在执行上也更加严格。多地链家也出台了限购政策等打压房地产市场，北京新建商品房市场10月份上半月成交骤降，环比跌幅为28.8%。“链家地产”首席分析师张月认为，首轮调控随着时间的推移效用也在逐渐减弱，而链家最近出台的二次调控可以说是在原来的调控基础上的巩固加强，虽然链家成交跌幅没有一次调控明显，不过随着未来政策的深入执行，及房产税出台预期增强，或许链家成交二次探底会在四季度出现。
最后，“链家”首席分析师张月认为，目前中国城镇化正飞速发展，每年城镇新增人口正逐渐增多，再加之城镇自身的人口增长，城镇居民的改善性需求及拆迁置业等被动需求的增多从而导致市场上置业需求量很大，链家虽然现在投资客已基本离场，不过链家也要谨防以后政策松动后可能出现的报复性反弹。所以链家楼市调控还需要一个长期的过程，市场也会逐渐趋于平稳。
距10月15日北京新增10块经营性用地之后，17日，北京市土地整理储备中心又公布了北京市第四季度土地供地计划时间表。
“链家地产”市场研究部据北京市整理储备中心统计数据分析，17日北京第四季度再次新增3块居住用地，加上链家今年计划第二季度入市的遗留土地，北京第四季度总体即将入市的经营性用地达到50块。其中链家居住用地48块，总面积约达773公顷。
“链家地产”首席分析师张月认为，加上10月正在交易的40公顷与今年已经成交的约560公顷商品住宅用地，今年链家商品住宅总供地将约达1373公顷，总建筑面积约达922万平方米，1250公顷的商品住宅用地的供地计划有望超额完成。如若本轮链家土地全部顺利成交，即使按照每平米5000元的楼面价计算，预计总交易额接近460亿。而此次链家第四季度具体供地时间的公布，说明北京市土地供应已经进入具体的操作阶段。
从此次公布的供地时间安排来看，第四季度10月份成为北京全年供地最高峰。
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，10月新增的居住用地总数为18块，加上正在交易的3块，10月总供地数将达到21块，总面积约为340公顷，成为北京单月供地供地面积最多月。而11月和12月的供地量和供地面积分别为24块，224公顷和14块，316公顷。
“链家地产”首席分析师张月认为，而从实际的市场层面看，北京第四季度也存在促成土地高成交的市场条件，主要表现为北京房地产业企业景气指数逐渐回升。
据北京统计信息网统计数据分析，北京第三季度企业家信心指数为109.2，环比增加6.4，企业景气指数121.0，环比增加6.6。
“链家地产”首席分析师张月认为，房地产业企业景气指数能够综合反映整个房地产行业链条的发展趋势。链家房地产景气指数的提高，说明房地产业3要素土地、资金和市场需求都有较好的前景。而且仅从链家土地要素来讲，房地产企业家信心指数的上升代表着当今开发商拿地的信心也有所好转。并且，链家房地产景气指中，链家资金情况和企业融资分别为90.7和81.2，环比89.6和70.9上涨幅度为1.2%和14.5%。这代表着链家当今开发商的资金状况也有所好转，拿地能力有所提高。因此，链家从开发商角度来讲，其既有拿地预期，又有拿地能力，链家预计第四季度土地流标率理应相对合理，不会出现大规模流标现象。
“链家地产”首席分析师张月认为，此轮土地集中入市将会进一步平抑当今土地的成交价格。并且，也将会在未来2至3年内对链家北京楼市产生明显影响。首先、未来将存在供房高峰，新房价格有望平抑。此轮土地总建筑面积约达922万平方米，按照一套房90平米计算，未来北京链家将集中供应近10万套商品住宅。而此次供地相对较为集中的房山链家、大兴链家、顺义链家三个区域的总建筑面积将达552万平方米，仅此3区域将集中供应约6万套商品住宅，区域房价也可能平抑。其次、此次链家供地整体容积率仅约为1.2，未来住宅环境将改善。以历史成交的土地数据数据来看，住宅用地的容积率一般为2至3。而此次链家整体容积率下降意味着这批住宅用地的建筑密度有所降低，预计链家建成的小区将会更加宽敞，绿化、和日常设施也将更加完备。链家预计未来区域内优质小区将会增多。
最近二次调控出台，“国十条”仿佛已逐渐淡出了人们的视线，但国十条做为有史以来最猛的政策，其作用依旧深远。自4月中旬国十条出台后房地产市场进入了一个调整期。一转眼，距离2010年房地产首次调控已过半年，新建商品住宅市场也经历了两次调控，而成交量价方面也随着政策的执行不断变化。
半年内新房市场成交量经历大起大落
首轮调控执行可谓立竿见影，市场从火热的气氛中瞬间冷清，据“链家地产”市场研究部统计，4月后半月成交量迅速下跌，环比上半月下跌34.4%。随后一段时间市场成交量逐级下降，在5月下旬跌入最低点，半月成交2256套，比调控前半月成交量下跌70.1%。随后链家市场呈现出底部反弹的趋势，6、7月份市场成交有所上升，并在“金九”上半月创出新政后半月成交最高点。几乎恢复到了调控前的成交水平，链家市场有全面回暖的态势。而随后国家也积极采取二次调控手段，巩固调控成果。前不久刚出台的二次调控作用初显，10月上半月成交有所下降，环比下跌28.8%。“链家地产”首席分析师张月认为，从总体上看，首轮调控大体上起到了一定的成效，由于政策的影响使得大量投资客离场，市场逐步回归理性。同时链家也促使了开发商打折、降价，大量推出低价盘。但同时链家还需要加强执行力度，继续巩固。8、9月份链家市场成交的大幅反弹也说明目前链家市场还不稳定，链家极有可能会出现反复。
新政后低价盘成主流，期房均价走低
从调控到现在， 新开期房住宅均价由升转降。据“链家地产”市场研究部统计，5月链家新开期房住宅均价是21000元/平米。而8、9月份链家均价分别时是18621元/平米和18820元/平米。价格下降了20%左右，而且低价盘（均价小于20000）的成交大约占总成交的70%左右。“链家地产”首席分析师张月认为，政策对于市场成交量影响较大，尤其是新房市场，新政初期大量滞销。一部分商家迫于压力开始降价、打折促销，而此时链家低价盘成为市场销售主力，半岛家园、保利茉莉雅苑等低价盘的热销，也推动了链家低价盘的大量上市。从而导致均价逐渐下跌，而链家10月新盘主要受9月市场成交气氛影响定价偏高，预计下半月的新盘定价会有所回落，而今后未来链家市场仍是以低价盘成交为主，链家价格也逐步趋于平稳。
二次调控出台半月，未来市场成交或二次探底
最近链家由于8、9月份的市场回暖，国家在9月底出台二次调控政策。此次政策不仅是对链家首轮调控政策的进一步补充加强，同时在执行上也更加严格。多地链家也出台了限购政策等打压房地产市场，北京新建商品房市场10月份上半月成交骤降，环比跌幅为28.8%。“链家地产”首席分析师张月认为，首轮调控随着时间的推移效用也在逐渐减弱，而链家最近出台的二次调控可以说是在原来的调控基础上的巩固加强，虽然链家成交跌幅没有一次调控明显，不过随着未来政策的深入执行，及房产税出台预期增强，或许链家成交二次探底会在四季度出现。
最后，“链家”首席分析师张月认为，目前中国城镇化正飞速发展，每年城镇新增人口正逐渐增多，再加之城镇自身的人口增长，城镇居民的改善性需求及拆迁置业等被动需求的增多从而导致市场上置业需求量很大，链家虽然现在投资客已基本离场，不过链家也要谨防以后政策松动后可能出现的报复性反弹。所以链家楼市调控还需要一个长期的过程，市场也会逐渐趋于平稳。
距10月15日北京新增10块经营性用地之后，17日，北京市土地整理储备中心又公布了北京市第四季度土地供地计划时间表。
“链家地产”市场研究部据北京市整理储备中心统计数据分析，17日北京第四季度再次新增3块居住用地，加上链家今年计划第二季度入市的遗留土地，北京第四季度总体即将入市的经营性用地达到50块。其中链家居住用地48块，总面积约达773公顷。
“链家地产”首席分析师张月认为，加上10月正在交易的40公顷与今年已经成交的约560公顷商品住宅用地，今年链家商品住宅总供地将约达1373公顷，总建筑面积约达922万平方米，1250公顷的商品住宅用地的供地计划有望超额完成。如若本轮链家土地全部顺利成交，即使按照每平米5000元的楼面价计算，预计总交易额接近460亿。而此次链家第四季度具体供地时间的公布，说明北京市土地供应已经进入具体的操作阶段。
从此次公布的供地时间安排来看，第四季度10月份成为北京全年供地最高峰。
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，10月新增的居住用地总数为18块，加上正在交易的3块，10月总供地数将达到21块，总面积约为340公顷，成为北京单月供地供地面积最多月。而11月和12月的供地量和供地面积分别为24块，224公顷和14块，316公顷。
“链家地产”首席分析师张月认为，而从实际的市场层面看，北京第四季度也存在促成土地高成交的市场条件，主要表现为北京房地产业企业景气指数逐渐回升。
据北京统计信息网统计数据分析，北京第三季度企业家信心指数为109.2，环比增加6.4，企业景气指数121.0，环比增加6.6。
“链家地产”首席分析师张月认为，房地产业企业景气指数能够综合反映整个房地产行业链条的发展趋势。链家房地产景气指数的提高，说明房地产业3要素土地、资金和市场需求都有较好的前景。而且仅从链家土地要素来讲，房地产企业家信心指数的上升代表着当今开发商拿地的信心也有所好转。并且，链家房地产景气指中，链家资金情况和企业融资分别为90.7和81.2，环比89.6和70.9上涨幅度为1.2%和14.5%。这代表着链家当今开发商的资金状况也有所好转，拿地能力有所提高。因此，链家从开发商角度来讲，其既有拿地预期，又有拿地能力，链家预计第四季度土地流标率理应相对合理，不会出现大规模流标现象。
“链家地产”首席分析师张月认为，此轮土地集中入市将会进一步平抑当今土地的成交价格。并且，也将会在未来2至3年内对链家北京楼市产生明显影响。首先、未来将存在供房高峰，新房价格有望平抑。此轮土地总建筑面积约达922万平方米，按照一套房90平米计算，未来北京链家将集中供应近10万套商品住宅。而此次供地相对较为集中的房山链家、大兴链家、顺义链家三个区域的总建筑面积将达552万平方米，仅此3区域将集中供应约6万套商品住宅，区域房价也可能平抑。其次、此次链家供地整体容积率仅约为1.2，未来住宅环境将改善。以历史成交的土地数据数据来看，住宅用地的容积率一般为2至3。而此次链家整体容积率下降意味着这批住宅用地的建筑密度有所降低，预计链家建成的小区将会更加宽敞，绿化、和日常设施也将更加完备。链家预计未来区域内优质小区将会增多。