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教你两招评估物业价格
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主题:
教你两招评估物业价格
江湖在沙龙
发表于
2005-12-07
进微信群讨论
不少消费者在出售物业时都面临着怎样给自己的物业开价的难题,漫天要价可能得不偿失,售价太低明显吃亏,根据市场行情定价,又发现其实不同物业差价很大。据合富置业相关负责人介绍,市场环境是比较复杂多变的,很多业主在无法准确把握市场价格的情况下,可能都会存在别人卖多少钱,我也叫价多少钱,甚至是卖得越高越好。因此专家建议,广大业主日常可通过一些报纸、刊物的楼市分析认知一些物业的价格走势,加上通过向大型中介公司进行定期咨询,令自己心中有数。
据了解,近期合富置业推出的为业主免费上门的物业评估服务,不但是由经验丰富的专业人员先实地考察评估,同时会将物业的产权情况和背景等记录在案,结合市场状况来综合评定出适合的物业价格,如实反映该套物业的市场价值,其评估过程有不少要点可为业主参考。
灵活把握板块的均价水平
小刘在几年前购置了海珠区宝岗大道某商品房一套低层单位自住,该套95平方米的西向单位,小刘当时花了很多心思和金钱搞了豪华装修。小刘近期在天河买了一套新房,在朋友的怂恿下他到中介行开出了53万元的实价出售。按照实际的市场价格,该楼盘单位的均价约在4500~5000元/m2的水平,曾经有几位买家也看中了该套单位,但一听到53万元的开价就放弃了。放盘一个多月杳无音信,小刘向中介人员提出了疑问。而中介人员分析认为,该楼盘的地理位置较佳,交通便利,楼层适中且三个房都方正实用,并且是标准的厅出阳台。不足的地方是由于物业正西向,虽光线充足但室内温度很高,正对马路噪音较大等等。同时,中介人员对物业进行评估后,也建议业主把售价定在45~48万元左右比较合适,结果很快便顺利成交了。
广州几大区域楼市的发展历程不尽相同,各区内每一个板块的二手楼市场发展情况都有较大的差别,但它们都有一个共同点,就是大至区域,小到板块都各自有一个大概的均价水平,如天河区今年以来的成交均价是5400元/m2左右,而荔湾区芳村地段的成交均价目前在3654元/m2。另外,同一区内不同的板块可能均价水平也会有较大的落差,如海珠区江景豪宅集中的滨江东板块,二手均价6230元/m2,而新兴居住板块南洲路的二手均价仅在3000元/m2左右。专家建议可以通过咨询专业中介人士,了解市场价格作为参考,进行物业的自我评估。
地段相同细节不同价格迥异
李女士近日请中介公司对自己在东山的一套物业作价值评估,评估均价为5100元/m2。李女士表示,朋友在附近的一套25平方米房子也能以5500元/m2出售,为何她的物业会低了400元/m2。
据介绍,无论是商用物业还是住宅物业,都非常讲究具体的地理位置,这不单单是宏观地指出天河北、滨江东是热门路段,而是把细节延伸。如住宅位处马路面还是在内街小巷里,还有该路段超市、菜市场、银行、医院和名校等配套是否齐全。所以,物业所处的具体位置不同,价格就有很大变化。
楼层与朝向
据介绍,在目前广州众多二手物业中,其实不同楼层和朝向的房子都存在一定的价格差别。像许多电梯楼都上了十多甚至二三十层,一般而言,价格的差异会在每隔8~10层左右才有一个较为明显的分水岭,如二楼和三楼都属于低楼层,同类单位的价格差不会太明显,而一些江景楼盘,高层单位拥有的美景则足以使它和二、三楼的单位每平方米可拉开近几百元的价格差。如果是8层以下的楼梯楼,三至五楼一般被视为最佳的楼层,部分楼层好的单位甚至可比其他单位每平方米高出几百元。如海珠区众多江景楼盘都是西北望江或东北望江的,而价格仍然比南向单位高出一大截。
结构间隔
物业内部的间隔会直接影响实用性和缩窄可改造的范围。一般物业的实用率在八成左右是属于比较理想的范围,物业内部的厅、房只要方正开阳,而且光线、通风两方面都较理想,则会赢得不少分数。
楼龄
相同楼龄的房屋一般价格水平相若。而相同楼龄,但物业有结构或外观上的差异(如房屋存在外墙渗漏或保养不好等问题),或者不同楼龄的物业之间,须通过专业人士进行一个详细的评估,才能确定物业的折旧率,并定出物业的实际价值。最后,还会出现石米或马赛克外墙的商品房,其价格比石米的房改房价格要高得多的例子,这反映了不同类型的物业,其二手售价方面仍然存在一定的影响因素。
市政利好
近年,市政规划和环境整治已经和楼市的发展紧密不可分,像地铁的贯通、会展商圈的崛起、绿墙工程的美化等等,使市容市貌发生重大转变,同时受惠的地区楼价也明显见涨。市场人士认为,目前众多开始显现潜力的板块在近两年升值潜力都并不明显,像今年赤岗地区的二手楼价普遍上涨三成,这是前几年未曾出现过的情形,这也反映出市政规划并不是一步到位的,整个大环境还是需要1~3年的时间成熟起来,结合商业氛围、消费水平、配套状况和人气聚集等多方面因素同步发展,楼价才能有很明显的涨幅。
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不少消费者在出售物业时都面临着怎样给自己的物业开价的难题,漫天要价可能得不偿失,售价太低明显吃亏,根据市场行情定价,又发现其实不同物业差价很大。据合富置业相关负责人介绍,市场环境是比较复杂多变的,很多业主在无法准确把握市场价格的情况下,可能都会存在别人卖多少钱,我也叫价多少钱,甚至是卖得越高越好。因此专家建议,广大业主日常可通过一些报纸、刊物的楼市分析认知一些物业的价格走势,加上通过向大型中介公司进行定期咨询,令自己心中有数。
据了解,近期合富置业推出的为业主免费上门的物业评估服务,不但是由经验丰富的专业人员先实地考察评估,同时会将物业的产权情况和背景等记录在案,结合市场状况来综合评定出适合的物业价格,如实反映该套物业的市场价值,其评估过程有不少要点可为业主参考。
灵活把握板块的均价水平
小刘在几年前购置了海珠区宝岗大道某商品房一套低层单位自住,该套95平方米的西向单位,小刘当时花了很多心思和金钱搞了豪华装修。小刘近期在天河买了一套新房,在朋友的怂恿下他到中介行开出了53万元的实价出售。按照实际的市场价格,该楼盘单位的均价约在4500~5000元/m2的水平,曾经有几位买家也看中了该套单位,但一听到53万元的开价就放弃了。放盘一个多月杳无音信,小刘向中介人员提出了疑问。而中介人员分析认为,该楼盘的地理位置较佳,交通便利,楼层适中且三个房都方正实用,并且是标准的厅出阳台。不足的地方是由于物业正西向,虽光线充足但室内温度很高,正对马路噪音较大等等。同时,中介人员对物业进行评估后,也建议业主把售价定在45~48万元左右比较合适,结果很快便顺利成交了。
广州几大区域楼市的发展历程不尽相同,各区内每一个板块的二手楼市场发展情况都有较大的差别,但它们都有一个共同点,就是大至区域,小到板块都各自有一个大概的均价水平,如天河区今年以来的成交均价是5400元/m2左右,而荔湾区芳村地段的成交均价目前在3654元/m2。另外,同一区内不同的板块可能均价水平也会有较大的落差,如海珠区江景豪宅集中的滨江东板块,二手均价6230元/m2,而新兴居住板块南洲路的二手均价仅在3000元/m2左右。专家建议可以通过咨询专业中介人士,了解市场价格作为参考,进行物业的自我评估。
地段相同细节不同价格迥异
李女士近日请中介公司对自己在东山的一套物业作价值评估,评估均价为5100元/m2。李女士表示,朋友在附近的一套25平方米房子也能以5500元/m2出售,为何她的物业会低了400元/m2。
据介绍,无论是商用物业还是住宅物业,都非常讲究具体的地理位置,这不单单是宏观地指出天河北、滨江东是热门路段,而是把细节延伸。如住宅位处马路面还是在内街小巷里,还有该路段超市、菜市场、银行、医院和名校等配套是否齐全。所以,物业所处的具体位置不同,价格就有很大变化。
楼层与朝向
据介绍,在目前广州众多二手物业中,其实不同楼层和朝向的房子都存在一定的价格差别。像许多电梯楼都上了十多甚至二三十层,一般而言,价格的差异会在每隔8~10层左右才有一个较为明显的分水岭,如二楼和三楼都属于低楼层,同类单位的价格差不会太明显,而一些江景楼盘,高层单位拥有的美景则足以使它和二、三楼的单位每平方米可拉开近几百元的价格差。如果是8层以下的楼梯楼,三至五楼一般被视为最佳的楼层,部分楼层好的单位甚至可比其他单位每平方米高出几百元。如海珠区众多江景楼盘都是西北望江或东北望江的,而价格仍然比南向单位高出一大截。
结构间隔
物业内部的间隔会直接影响实用性和缩窄可改造的范围。一般物业的实用率在八成左右是属于比较理想的范围,物业内部的厅、房只要方正开阳,而且光线、通风两方面都较理想,则会赢得不少分数。
楼龄
相同楼龄的房屋一般价格水平相若。而相同楼龄,但物业有结构或外观上的差异(如房屋存在外墙渗漏或保养不好等问题),或者不同楼龄的物业之间,须通过专业人士进行一个详细的评估,才能确定物业的折旧率,并定出物业的实际价值。最后,还会出现石米或马赛克外墙的商品房,其价格比石米的房改房价格要高得多的例子,这反映了不同类型的物业,其二手售价方面仍然存在一定的影响因素。
市政利好
近年,市政规划和环境整治已经和楼市的发展紧密不可分,像地铁的贯通、会展商圈的崛起、绿墙工程的美化等等,使市容市貌发生重大转变,同时受惠的地区楼价也明显见涨。市场人士认为,目前众多开始显现潜力的板块在近两年升值潜力都并不明显,像今年赤岗地区的二手楼价普遍上涨三成,这是前几年未曾出现过的情形,这也反映出市政规划并不是一步到位的,整个大环境还是需要1~3年的时间成熟起来,结合商业氛围、消费水平、配套状况和人气聚集等多方面因素同步发展,楼价才能有很明显的涨幅。