主题：专家点评：自贸区挂牌 对大连房价影响几何

国内著名房地产营销专家张鸿举：我的回答是，自贸区对大连楼市影响深远而巨大，大连房价一定会再涨。

我们先看看最早成立自贸区的大上海。有数据表明，上海在自贸区尚未获批的一个月内，所属外高桥板块房价就上涨了10%，个别楼盘甚至上涨了30%，而上海自贸区成立后，外高桥板块商品住宅价格上涨367.3%！与其相邻的临港新城板块与川沙板块也分别有158.7%和102.5%的上涨幅度。上海自贸区成立一年之后，周边房价的热度和关注度有所减弱，但受自贸区直接辐射的板块2014年以来的成交均价，涨幅仍然接近20%。要知道，上海全市商品住宅同比涨幅只有10.7%，自贸区的均价涨幅几乎是上海市平均涨幅的两倍。如果说大上海从城市人口和经济总量、城市功能和辐射力,我们大连这个小弟弟都不能望其项背的话，而另外一个获批自贸区的城市——天津则给我们更好的借鉴作用：去年在天津自贸区概念助推下，自贸区某地块被一家开发商以溢价率494%拿下，楼面价一举突破3万/平方米。从上面这两个城市的经验来看，自贸区带来的除种种政策性利好外，以及接下来时间的大量国内外企业入驻、人口迅速增加、贸易额度急剧增长、金融业务拓展等实质性利好的出现，一定对大连楼市带来巨大推动，从长期角度看上涨是一定的。不过大连毕竟不同于上述提到的两个直辖市，受自贸区影响，大连楼市或会出现如下几个变化，建议有投资意向的读者多关注——

在大连市民的无限热切与期许的目光中，中国（辽宁）自贸试验区大连片区于4月10日在大连金普新区管委会挂牌。这意味着我们这座城市，继金普新区成为第十个国家级新区之后，又迎来了自贸区政策的种种利好。期间不断有朋友询问我，自贸区来了，对大连楼市影响有多大，大连的房价还会涨吗？我的回答是，自贸区对大连楼市影响深远而巨大，大连房价一定会再涨。

有数据表明，我市在去年销售商品房650万平方米，把2015年的库存量从35个月减到了24个月，“市场回暖，量价齐升”是去年媒体对大连楼市的共识，可谓是表现上佳。在人们长出了一口气的同时，今年业内人士则大倒苦水：受国内整个金融政策尤其是信贷政策影响，加上许多企业经济效益不景气，2017年要想继续2016年的辉煌怕是不可能。笔者注意到，在去年全市650万平方米商品房销售业绩中，自贸区所属的金州新区商品房销量超过180万平方米，占据了28%的市场份额，同时价格上涨幅度也只有1%。这从侧面说明，自贸区周边市场价格上涨空间不高。还有最重要的一点，大连楼市也是东北三省经济的晴雨表，大连商品房销量多年来都是差不多1/3的市场份额靠“东北老乡”支撑，而东北经济近年来一直萎靡不振，估计大连楼市也难出现太大的上涨幅度。

从上海和天津的经验来看，自贸区对一座城市的人和生活的影响是巨大的。比如设在自贸区的各类免税店让百姓购物比去海外更便宜；在自贸区就可以天天逛香榭丽舍大街（自贸区有外商设立的各类购物和游乐场所）；来游览、娱乐、消费的国内外游客急剧增加；随着外商的增加，打工的大连市民可以拿一份“国际工资”；大连市民有更多金融产品和境外理财生意可以选择；有“平行进口”、价格至少便宜15%的进口汽车直接开走等等。加上大连是著名的旅游城市，每年2500万以上的国内游客，超过300万的国外游客，未来的人气爆棚就意味着城市财富的增加，而城市人口财富的增加往往意味着投资不动产的概率增加，所以说自贸区对大连楼市是长期利好。

从上海的经验看，写字间价格上涨经历了“过山车”式的疯狂。我市的市区及自贸区周边，未来有以下几种不动产是投资的大热门，即高档现代化写字间、五星级酒店、高级酒店式公寓、中高级公寓、位置适中的商业公建。趁现在的金州新区和自贸区周边这些业态尚属稀缺，有心人大可留意。不过笔者认为，相对于普通市民而言，婚房、学区房和改善型需求一直是支撑大连楼市的“三驾马车”，自贸区是我们的“富而多金”的邻居，有这样的一个邻居固然好，但是自家的日子还是需要自己过，自己的柴米油盐需要自己捯饬，还是收收心吧。