主题：所谓物业，到底该为业主们做什么？

物业一直是广大购房者在购房时十分关注的问题，谁都会希望自己入住的小区物业服务到位，小区一片和谐景象。今天【购房解惑帮】为大家带来两个关于物业的真实事例，并请物业服务方面的专家对事例进行了解答，希望能够帮助购房者对物业的相关问题从此清晰明了~

事例一：

我是高新园区某楼盘业主，自小区成立以来物业一直以来是每半年收取一次物业费，一次收取半年的，如果不交，电梯卡和小区门卡开不了门。可是问题是物业的服务并不能让我们业主满意，简单举例来说，小区楼道无保洁人员清理、去年8月31日交房至今，一直没有安装对讲，甚至到现在也无法安装有线电视… 问题一堆，但是收取物业费却非常积极。我们小区的物业费2.3元，我现在特别想知道物业管理的内容都包括什么？物业公司又是按照什么来制定物业费标准的？

另外，我朋友08年在甘井子买的房子，和我自己的楼盘品质差不多，而他们的物业服务却好的多，关键物业费只要1.6元。对比之下，我发现高新区楼盘的物业费水平普遍高于甘井子区，为什么相近品质的不同楼盘物业费会有较大差距？

物业服务专家解答：

 物业管理的内容都包括什么？物业公司又是按照什么来制定物业费标准的？

我们通常所说的物业管理的内容主要是指常规性的公共物业服务，这是物业管理中的的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高，同时，其相应的服务标准也应该更高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。简单来说，排除区域人群收入的因素，更高的物业费对应的应该是物业管理公司更加高质量的物业服务。在这里建议业主详细查看物业管理协议，要求物业管理公司完成相应的物业服务。

为什么相同品质的不同楼盘物业费会有较大差距？

首先，所处区域的人力资源环境确实对物业费有所影响，如上文当事人所提到的，高新区物业费普遍高于甘区楼盘的物业费，就是受到了人力资源环境的影响。另外，品质相近的不同楼盘，由于其销售时间的不同也会对物业费产生影响。这是因为房价的上涨、物业工作人员工资上浮、管线折旧不同等原因也会导致成物业费产生差距。

事例二

我是在高新区软件园上班的苦逼“IT民工”，辛辛苦苦攒下首付钱买了一个单位附近的房子，当时买房的时候某大型商业中心还没有开业，所以房子的价格还是比较低的，而且户型也不错，看了2次就拿下了，之后商场开业了，小区的房价也带动着涨了不少，我满怀着对未来的美好憧憬住进了小区，好景不长，小区就暴露出血多物业的问题，比如当初承诺的封闭小区根本无法实现，小区好几家差点被盗，物业也不把好门，让我们业主整天担惊受怕，还有小区楼道卫生清理不及时，总能看见电梯间里有垃圾，严重影响了我们的生活环境。

到目前为止小区里很多业主和我一样对小区物业很不满意，但是因为现在小区入住的人还挺少的，没有办法成立业主委员会罢免物业......但是享受不到服务还要交高昂物业费实在是太憋屈了，不知道这样的问题我们应该如何解决？

我想问的是：

1、如何避免物业纠纷？

         2、如果对物业服务不满意，业主该怎么办？拒交物业费？

物业服务专家解答：

     如何避免物业费纠纷？

业主在和开发商签订商品房预售合同时，一定要擦亮眼睛，仔细阅读合同中对物业管理和具体配套服务设施等相关条文。一般物业服务都是有级别标准的，并以此作为收费依据。如果物业在今后的日常管理服务中没有达到合同中约定的级别标准，业主可以依此要求物业扣除与未达标服务相对应的物业费用。

如果对物业服务不满意，业主该怎么办？拒交物业费？

首先，业主和物业是否在购房合同中对物业提供的服务和设施标准进行具体的约定。其次，物业的服务不到位是否直接导致了业主的权益受损。物业纠纷逐渐增多，多是集中在业主对物业公司服务不满上。在该类纠纷中，多数业主都采用拒付物业费的方式来表达不满，一旦物业公司起诉，业主往往因时过境迁，举不出物业公司违约的证据而败诉，或是接受调解。

因此，业主应依法维权。在发生争议时业主不能一味用拒付物业费的消极方式来对待。一是要积极沟通协商；二是要留下物业公司不履行义务的证据，比如将不达标物业设施或小区脏乱的环境拍照留存，为今后法律诉讼的举证提供必要依据。