主题：大湖山语看房心得！户型、楼间距、交通、高压线、定价深度解析！

关注大湖有一段时间了，所有网上的评论印象缺点就是楼群密集，北侧西侧都有高压线，山上还有个变电站。高压辐射这东西虽然焦点访谈已经辟谣（2014年10月22日，有兴趣的同学可以找找看一下），但就像“十羊九不全”这个说法一样，宁可信其有不可信其无，高压线对客户的心理影响还是不能忽略的。同时学区为凌水小学17中学，还没有幼儿园配套（说是二期会建，但就不知道什么时候投入使用了），作为改善型住宅（大户型）的楼盘定位，没有学区这一弱点会丧失大部分准备生育或已经有小孩的客户群。同时吐槽下交通，王家村路口早晚高峰期的堵塞情况是要了命的（将来学子街会成为连接跨海大桥的南北主干道，强烈建议王家村路口修高架桥），门口只有36路一辆公交车，10路和406路要走好长一段距离。所以说交通对于大湖来说应该是个减分项。综上，大湖销售情况表现平平，高新园区房地产交易中心网可以推断出截至10月末（因为现在显示的数据有一个月左右的滞后性），大湖104m2户型售出45套，销售率68.7%，86m2售出32套，销售率45.5%，139m2售出25套，销售率25.3%，97m2售出28套，销售率19.7%，115m2售出2套，销售率6.1%。115卖的最差上周末做了特价促销，9500/m2。截止10月末，15#、18#、17#三栋楼390多套房子一共卖出去132套，5月份开盘，5个月卖出去三分之一多一点。表现一般吧，这才3栋楼，还剩下6栋楼没开卖呢。

当然不是黑大湖啊，大湖的户型很好，非常好，完爆高新园区几乎所有楼盘，包括大华、紫玉观邸、山海湾、兰溪谷、悦丽海湾等等。可以和普二的小高层媲美。同时地脚配套也不错，属于王家村老居住区了，农贸市场等配套还是很成熟的，地脚近，价位适中，这对在海事、理工上班的老师（不用考虑学区）还是挺有吸引力的。

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说说房价，大湖现在报价每平米11000多。特价房有10000出点头的，当然我说的是我关注的139的户型，不含说做特价的115平的。据我目前了解的所有成交价里面，139户型没有低于10000的，一般是报价11000多一点，但是几轮讲价都能做到1万零几百不超过1.05w的样子。这个价位依然超出了很多人的预期，许多人对大湖的心理价位都在9000+，最低的我听到有喊8000的。这许多人都在观望，等大湖跌破10000，我是之一。如果到9000-9500这个价位，我知道的，至少有5人能立刻出手。我们也在猜测，大湖成本价是多少钱？上图是我在网上找到的大湖的地价截图，大高（2010）-50号，大湖到楼面价为3106元/m2。楼面价就是地价折算到房价里面的多少钱一平米。建安造价按平米指标2000元/m2，其他税费管理费利息营销等费用折算2000元/m2，大湖成本顶多为3000+2000+2000=7000/m2。说这个什么意思，就是大湖如果低于7000卖，开发商就赔本跑路，楼就烂尾了。所以大家就不要幻想大湖跌到6000、5000你在出手了。但价钱讲到9000行不行？8000行不行？那看个人本事了。

因为国家取消限贷、降息的各种利好政策刺激，网上销控显示，大湖这几个月的成交量比之前要好，有较大的增加。这会给开发商一个成交量正在逐月走高的乐观心理预期，对市场乐观，对降价就会消极。听说二期炸山土方停了好几个月，近期也开始干了。所以感觉大湖现在降价的可能性不大，价钱更不好拿特价。大湖房源还剩很多，15#卖没了，还有13#，位置比15#更好。所以如果不着急的话，还是等等看吧，大湖还有那么多库存，不会轻率涨价的。

网上也有团购杀价qq群，网友抱团去买房，团体能拿到的价钱肯定比售楼处、比中介、比个人去讲价更低一些。团结就是力量，真正关心你的利益的人只有跟你一样买房的人。大家如果看好大湖了，欢迎参加网友自发组织的团购活动。QQ搜说大湖山语团购杀价群即可。

希望我们能召集更多的准邻居们一起去要低价，相信人数越多，我们拿到的价越低，当然不会低于7000啦，但8000说不准呦

被屏蔽了么。。

继续聊大湖啊，大湖房子是朝东南的，这个不错啊，像紫玉观邸 中铁诺德都是朝西南的房子。朝东南方向的房子能避免西晒，夏天下午能凉爽点，同时冬天早上又能拥抱暖洋洋的太阳~~~比朝向西南的房子要好。基于同样原理，有人建议买房子买东边那户不买西边那户。大湖想买他家139m2的，但目前开卖的15#、18#楼139的都是在西侧（因为西侧能看湖..额..好吧）。17#楼139的在东侧（高新房交网上显示的是142点几平哎），楼间距相对比较大大采光也比18#楼好，但17#楼离高压线近啊，这个膈应人。13#楼挺不错的，不知道啥时候能开盘啊..

我说的这么中肯，就没有人给回复一下么....是没审过别人看不到么