主题：永别了，全民炒房运动！
- 发表于2013-06-08
二、不得不长期限贷限购的根本原因是，如果放任一手房的炒房客从银行不断套取按揭款，银行将倒闭
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1、2003年，大款爷陈大哥开始炒房，房价为每平米0.3万元×100平米的一手房 = 总价30万元×按揭80％ = 从银行套取24万元。
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2、2006年，二手房的房价为每平米0.6万元×100平米 = 陈大哥卖出得款60万元 - 按揭余额22万元 = 归还按揭后现金有38万元。用这38万元去买入一手房，每平米0.8万元×159平米= 总房价为127万元×按揭70％ = 从银行套取89万元。
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3、2010年，二手房的房价为每平米1.5万元×159平米 = 陈大哥卖出得款238万元 - 按揭余额65万元 = 归还按揭后现金有173万元。用这173万元去买入一手房，每平米2万元×289平米 = 总房价为578万元×按揭70％ = 陈大哥从银行套取405万元。
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4、以上是已经发生的真实的状况。假设调控是空调，房价到2014年仍然是上涨，那么：2014年，二手房的房价为每平米2.5万元×289平米 = 陈大哥卖出得款722万元 - 按揭余额344万元 = 归还按揭后现金有378万元。用这378万元去买入一手房，每平米3万元×420平米 = 总房价为1260万元×按揭70％ = 大款爷陈大哥将要从银行套取882万元。
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很明显，炒房客陈大哥从银行套取的按揭款就像滚雪球一样不断增大，呈现24万元……89万元……405万元……882万元……的倍增的态势。也就是说，如果房价不停上涨，炒房客陈大哥就可以利用这种模式从银行套取越来越多的按揭款，882万元的后面是1900万元，1900万元的后面是4000万元。
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炒房不停止的后果。2014年市价3万元的一手房，通过房价收入比、售租比、回本时间等公式的计算，实际价值低于1万元。如果房地产泡沫破裂，每平米1万元×420平米 = 银行只能收回420万元。银行放出882万元的按揭 - 只能收回420万元 = 仅仅这一个炒房客就使得银行坏账达到462万元。462万元 / 882万元 = 银行亏损率为52.4％。银行的自有资金率大约只有12％，所以不断支持炒房的结果是银行资不抵债，即破产倒闭。
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很明显，炒房的前提条件是“用少量的资金就可以不断从银行套取三四倍的按揭款”。久而久之，银行就会倒闭，于是，政俯不得不限购限贷。因为银行信贷泡沫相当于一锅已经烧到95度的水，一旦放开限购限贷，很快就会沸腾，即气球很快就会爆裂，所以限购限贷将是长期的，不敢放开。也就是说，炒房的前提条件已经永远丧失了，炒房客的好日子已经永远过去了。
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1、2003年，大款爷陈大哥开始炒房，房价为每平米0.3万元×100平米的一手房 = 总价30万元×按揭80％ = 从银行套取24万元。
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2、2006年，二手房的房价为每平米0.6万元×100平米 = 陈大哥卖出得款60万元 - 按揭余额22万元 = 归还按揭后现金有38万元。用这38万元去买入一手房，每平米0.8万元×159平米= 总房价为127万元×按揭70％ = 从银行套取89万元。
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3、2010年，二手房的房价为每平米1.5万元×159平米 = 陈大哥卖出得款238万元 - 按揭余额65万元 = 归还按揭后现金有173万元。用这173万元去买入一手房，每平米2万元×289平米 = 总房价为578万元×按揭70％ = 陈大哥从银行套取405万元。
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4、以上是已经发生的真实的状况。假设调控是空调，房价到2014年仍然是上涨，那么：2014年，二手房的房价为每平米2.5万元×289平米 = 陈大哥卖出得款722万元 - 按揭余额344万元 = 归还按揭后现金有378万元。用这378万元去买入一手房，每平米3万元×420平米 = 总房价为1260万元×按揭70％ = 大款爷陈大哥将要从银行套取882万元。
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很明显，炒房客陈大哥从银行套取的按揭款就像滚雪球一样不断增大，呈现24万元……89万元……405万元……882万元……的倍增的态势。也就是说，如果房价不停上涨，炒房客陈大哥就可以利用这种模式从银行套取越来越多的按揭款，882万元的后面是1900万元，1900万元的后面是4000万元。
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炒房不停止的后果。2014年市价3万元的一手房，通过房价收入比、售租比、回本时间等公式的计算，实际价值低于1万元。如果房地产泡沫破裂，每平米1万元×420平米 = 银行只能收回420万元。银行放出882万元的按揭 - 只能收回420万元 = 仅仅这一个炒房客就使得银行坏账达到462万元。462万元 / 882万元 = 银行亏损率为52.4％。银行的自有资金率大约只有12％，所以不断支持炒房的结果是银行资不抵债，即破产倒闭。
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很明显，炒房的前提条件是“用少量的资金就可以不断从银行套取三四倍的按揭款”。久而久之，银行就会倒闭，于是，政俯不得不限购限贷。因为银行信贷泡沫相当于一锅已经烧到95度的水，一旦放开限购限贷，很快就会沸腾，即气球很快就会爆裂，所以限购限贷将是长期的，不敢放开。也就是说，炒房的前提条件已经永远丧失了，炒房客的好日子已经永远过去了。
- 发表于2013-06-08
乐吧乐吧365，您好！您所发的帖子“永别了，全民运动！”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。
- 发表于2013-06-09
虽然说银行是肇事者，但是没有银行咱么也没钱买房啊
- 发表于2013-06-09
今年后开发商的销售目标基本锁定刚需和刚改人群了
- 发表于2013-06-09
现在炒房确实很难了~~现在的人也就能一辈子买一两套房子了
- 发表于2013-06-09
- 发表于2013-06-09
引用：乐吧乐吧365 在2013-06-08 20:15:52写道：原帖
八、目前的限购限贷，对炒房客的打击是致命的。.老炒家周扒皮拥有非自住房300平米。按照2010年以前炒房的套路，需要将300平米的二手房卖了再买500平米的一手房，从而向银行套取更多的按揭款。在限购限贷以后，老套路就玩不下去了。计算如下：.2012年，二手房的房价为每平米1.8万元×300平米 = 周扒皮卖出得款540万元 - 按揭余额330万元 = 归还按揭后现金有210万元。210万元 / 每平米2.3万元 = 只能够买回大约91平米的一手房。因为税费会损耗，因为银行对二套房的不给按揭了，因为一手房比二手房价格高，所以卖出300平米的二手房，只能够买回91平米的一手房。.这种情况非常普遍，也就是说，多数炒房客的炒作“被停止”了，而且进退两难了。如果卖出300平米的次新的大房子，只能再买入91平米的新房，那么赖以炒作赚钱的银行杠杆没有了，那么财富被亲朋好友小看了，大款变成小瘪三了。中国人最看重的是面子，最迷信的是房子能保值增值，所以，很少有人会卖出300平米的次新的大房子，再去买入91平米的新房。于是，大多数富人在限购限贷以后“被关门待打”了。.现金即将弹尽粮绝。周扒皮，2010年1月买入300平米的一手房 × 1.5万元 = 总房价450万元 × 70％ = 按揭315万元。因为人的贪心人皆有之，因为不少炒房客的运作周期在2年以下，所以周扒皮留下的现金只有48万元，只够2年的月供。更有甚者，竟然借高利贷炒房，挪用公款炒房，占用公司流动资金炒房，所以资金链更容易断裂。2010年4月开始的限购限贷，是所有炒房客都没有意料到的。它准确地打到了炒房客的软肋，到2013年前后，他们留下的现金就会被月供款消耗得将弹尽粮绝。一旦周扒皮没有现金交月供，一旦资金链即将断裂，他就不得不举手投降，卖出房子，吐出银行按揭款。说明这次房地产调控威力无比，炒房客想抗拒只能是螳臂挡车。.减少二手房按揭是银行的狠招。银行为了救出在一手房上的开发贷款和假按揭，为了及早收回以前发出去的按揭款，使出了减少二手房按揭的狠招。二手房按揭半关闭，使得多数自住刚需去买一手房，使得二手房缺乏接棒人，所以多数炒房客的炒作“被停止”了。.把富人称为“有钱人”是错误的，只能称为“拥有很多财产的人”。富人习惯于有1000万元就做3000万元的投资，他们的负债率总是超过50％，他们最缺乏的是现金，高利贷大行其道就是证据....
如果政策一旦放松，房价就是脱缰的野马吗？？
2003年以前，老百姓还是5000年来形成的“无债一身轻”的老思想，没有借贷的习惯，所以在二线城市里，100平米的房价难以超过30万元。
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地方政府以拍卖土地的形式抬高地价，一次性收取70年的高额的土地使用税，而银行对开发商的买地给以贷款支持。央行压低存贷款利率，形成负利率；地方政府支持炒房，于是形成了买房越来越合算而钱存银行越来越吃亏的态势。
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有人编了一个美国老太在年轻时贷款买房的故事，媒体、专家学者借此大造“超前消费”、“借债赚钱”的舆论，银行乘机扩展住房按揭业务。住房款可以按揭七八成，还款期可以20年，而且按揭利率可以优惠，使得一些人的购房能力从30万元增大到100万元。印钞厂接到来自银行的70万元的纸币订单，乘机把今后20年才印的70万元提前印出来了。开发商、炒房囤房者借助三四倍杠杆的力量，极力夸大通货膨胀的可怕性和城市化的刚需量，利用大众追涨的心理，使得房价呈现30万元......60万元......80万元......100万元......150万元……的不断上涨的态势。
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