主题：2014年房地产业进入“新常态”

习惯了"高速增长，快速发展"的中国房地产市场，在2014年发生了重大逆转。

房地产业的"新常态"的十大关键词：缩量、负增长、见顶、供大于求、微利、促销、卖实惠、产能过剩、稳健、理性。

我认为主要表现在以下几点:

1、“缩量市场”出现，蛋糕越做越小

2014年1-7月，全国商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，属近10年来罕见。相比于2013年同期销售面积25.8%的增长，2014年的缩量市场，确实来得令人始料未及。

2014年全国销售面积同比下降，已成定局。

不只是销售面积下降，2014年1-7月全国房地产投资额同比增长也下降至13.5%。如果政府没有进一步的刺激政策，估计2015-2016年，房地产投资增长有回落至负增长的可能。

房地产投资增速下降和房地产销售面积的下滑，直接带动中国经济增速放缓。

然而，管理层既然已经接受了经济增速放缓的事实，7%-8%都在容忍范围内，在未来2-3年内通过货币宽松政策来“强刺激”的可能性很小。

这样看来，2013年极有可能是中国房地产业的一个阶段性的顶部，也可能将是一个历史性的顶部。

2、地价、房价增长放缓，行业盈利水平下降

在过去10年，地价以年均20%-30%的速度上升，房价以年均10%-15%的速度增长。大型房地产商经营业绩10年增长100倍的，比比皆是。

然而，这样的增长速度，难有持续性。

2013年124家A股上市房企平均净利率为13%，其中万科为12.8%，保利为12.9%，招商地产为12.9%；

2014年第一季度，124家A股上市房企整体净利率为12%，过半房企业绩下滑。其中万科为13.4%，保利为9.5%，招商地产为15.2%。

预期未来几年，国内除了北、上、广、深等中心城市外，大部分城市的地价水平将维持平稳低增长趋势，房价“稳中有降”，将是主基调。

大型房企的增长狂澜，也将消退。

这种“新常态”下，普通个体投资者通过购房来进行资产保值增值，难度将越来越大。不少地方，政府即使放开限购，也难以重新激活市场。

3、“供不应求”让位“供过于求”，促销成为新常态

房地产产品个性特征明显，买家广泛，决定了房地产广告的铺天盖地。未来几年，“卖尊贵”将让位于“卖实惠”，促销信息泛滥，将是新常态。

令人担忧的是，未来可能不止是开发商促销房子，一些持有多套物业的投资者也将抛售物业。

每一轮经济波动或政策调整，都可能引发抛售潮。房产税、物业税，甚至交易税费、土地增值税的出台或调整，都可能引发物业抛售。

未来几年的楼市，将一改“单边上升”的态势，代以波动的形态为主。

4、任何类型物业都可能“饱和过量”，任何城市都可能“产能过剩”

“风险”成为新常态。

无论是二、三、四线城市，还是一线城市，未来都有可能面临“饱和过量”。“回归一线”规避风险。只是开发商一个美好愿望。

做住宅难，做商业更难，做写字楼难上加难。

疯狂和激进的房地产投资，逐渐将被稳健和理性所取代。