主题：（20120405）地中海郡第二业主维权团恶意抵押诉讼流程启动

（20120405）地中海郡第二业主维权团恶意抵押诉讼流程启动

去年逾期交房诉讼我们胜诉了。在我们逾期交房诉讼进行到7月末8月初的那个阶段，另一个案件被牵出。有些业主应该还记得那个时候开发商以我们部分业主的贷款办理晚了来削减违约赔偿。就是那个阶段，开发商将部分业主的房子作为贷款的抵押物抵给了他所贷款的银行。也就是说，开发商在业主已经支付了首付款或全款之后又将业主的房屋抵押给了银行，在抵押到解除抵押这段时间内，房屋同时有了财产权和债权两种属性，而且开发商事先没有履行业主的知情权没有征得业主的同意，是恶意抵押行为，属于违法行为（之前的逾期交房属于违约行为）。所以，我们选择在逾期交房诉讼结案之后来组织相关的业主进行恶意抵押的维权诉讼。

诉讼周期：6个月到18个月。

诉讼流程：

起诉→立案→一审（区法院）→一审宣判或调解→二审（市中院）→二审宣判→执行

诉讼时效：2年。

标的额计算：

（1）抵押款额的利息：首付款或全款×年利率÷12个月×被抵押的月份数

年利率可按7%粗略计算，被抵押的月份数以法院去房产备案局调查取证的结果为准，这部分理论上业主应该可以获赔。

（2）惩罚性赔偿：不确定数额。这部分在双方互相谅解采取调解方式结案的前提下很可能得不到或者象征性的惩罚赔偿。

涉及抵押的情况：

1.一次性付款，曾经有超过2个月时间内没签正式的《商品房买卖合同》（浅蓝封皮），也没有正式发飘，仅有开发商打印的临时合同或认购付款凭证（白条）。此种情况外地业主居多。

2.按揭贷款，贷款批下来的时间与办理贷款的时间超过了2个月导致了逾期交房违约金获赔少。

3.曾经在《旅顺口区房产备案网》查到自己的房屋处于“限制销售”状态的。

有可能涉及恶意抵押的情况：

1.一次性付款购房的所有业主。

2.按揭贷款，贷款批下来的时间与办理贷款的时间超过了2个月（正常周期为一个月左右），但未影响逾期交房违约金获赔。

具体细节请查看链接：

◆http://dlbbs.fang.com/1618579707~-1~1246/44661280_44661280.htm

◆http://dlbbs.fang.com/1618579707~-1~1246/44705220_44705220.htm

本次诉讼与上一次有诸多不同之处：

1.对于业主而言，逾期交房维权是共性问题，恶意抵押维权是个性问题；

2.对于开发商而言，逾期交房属于违约，恶意抵押属于违法，但二者均属于民事诉讼范畴；

3.对于业主而言，如果说逾期交房案考验的是律师的责任心，那么恶意抵押案将会考验律师的技术水平；

4.在取证方面，逾期交房案我们在诉讼前就有了确凿而有力的证据，恶意抵押案我们需要委托法院调查取证；

5.在法庭裁决方面，逾期交房案情节简单，辩论焦点在于赔偿数额，而恶意抵押案中法官的天平倾向那一边则占有很重的分量；

综上，本次维权诉讼存在一定风险，代理律师会以风险告知书的形式通知各位参与诉讼的业主。请涉及以上情况各位业主根据自己的具体情况，根据自己的总房款和首付款数额，以及自己承受风险的能力，来决定自己是否有必要参与此次维权诉讼。

目前，原第二业主维权团内的部分相关业主已经参与了本次诉讼，这次我们是面向地中海郡所有的业主进行公开，希望利益受到损害的业主加入进来。

    本次维权仍由曾经成功组织过逾期交房维权的地中海郡第二业主维权团牵头，我们仍然委托辽宁宏展律师事务所的刘万昕律师作为我们的代理律师。原因如下：

1.该律师与我们一起进行了逾期交房的维权，对开发商的情况比较了解；

2.该律师在在逾期交房诉讼与原第二业主维权团的业主相处融洽，未出现过纠纷；

3.在逾期交房诉讼中，该律师针对有不同需求的业主（调解的、打到底的、强制执行的）都尽到了应尽的职责；

4.收费在同等资质的律师事务所里最低；

5.我们与该律师在4个月前就已经着手进行恶意抵押前期工作，准备相对充足。

代理方式：普通代理（非风险代理）。

诉讼方式：群体诉讼（也称“代表人诉讼”）。

需要准备的材料：

1.合同（正式合同、临时合同如果有就都需要）A4复印件一式两份，每一页都要复印；

2.全款发飘或认购付款凭证（白条）A4复印件一式两份；

3.按揭贷款的业主需要提供首付款发飘、贷款合同、抵押合同的A4复印件一式两份；

4.购房人的身份证原件与A4复印件一式两份；

5.如有身在外地或国外的业主需要委托他人代理诉讼，需出具有委托人和代理人签字或盖手印的《授权委托书》（不需到要公证处公证），并提供代理人的身份证原件与A4复印件一式两份；

6.其它业主认为与本案有关材料的A4复印件一式两份。

您需要负担的费用：

1.律师费1400元

2.诉讼费（根据您的标的额定，大约在400-600左右）

律师仍然从起诉立案一直包到申请强制执行。

群体诉讼委托手续的办理时间：

2012年4月15日（周日）早上8：30到16：00，如在此时间内去不了的业主请单独与律师联系。

辽宁宏展律师事务所，

地址：黄河路263号，人民广场后身西北角，民生银行马路对面上3楼即是。

公交线路：101、408、建设街-大黑石、旅顺南路公交，人民广场车站下车。

刘万昕律师电话：13842828860

辽宁宏展律师事务所电话：0411-83636363

地中海郡第二业主维权团QQ群：48433800

    个人力量总是有限，业主们必须团结起来才能保证每个人的利益都不受损害。此次诉讼涉及的是部分业主的利益，并没有涉及到每个业主。我们会像上次一样公布每个阶段的进展。由于恶意抵押是在逾期交房案的进行过程中被挖出来的，在这里也希望不涉及本案的业主们，如果您有时间，请关注本案进程，说不定在本案进行过程中又会挖掘出什么跟您相关的事情。

我们的宣言是：“第二业主维权团不会落下任何一个参与维权的业主。”

以上

------地中海郡第二业主维权团

2012/04/05