主题：大连4月房价下降过一成 房价仍存在上行可能

大连世联地产市场研究部出具的“大连2011年4月房地产市场报告”显示，2011年4月份，大连市内七区 一手商品房一手房成交均价9562元每平方米，环比下降13.96%，同比上涨9.44%。大连指南针地产的统计数据也显示，4月大连主城区商品房成交均 价12029元/平方米，环比下降15%。

有关房价的下降，各机构的统计结果惊人的一致，但为何购房者却对此反应平淡呢？据世联地产统计，从区域成交来看，4月份大连商品房销售面积以价格较低的甘井子区成交最多，占市内七区销售面积的近三成；而其他区域成交面积均有较大幅度下降。

另外，世联地产对大连房地产市场最近10周的监控结果表明，3月初至今，大连市场新开盘及新加推的项目共有 15个，新入市房源约3500套，其中新城区的项目6个，甘井子区6个，而能够拉高成交均价的中西沙三区新入市或新加推的项目仅有三个。在全部新入市的房 源中，价格处于5000至8000元之间的新城区房源约1200套，均价在10000元至12000元的房源约1200套，均价在13000至16000 元的中高档房源为1100套。由此不难看出，同以往主城区项目为主的情况不同，4月大连房地产市场的供应结构发生了显著变化，这是4月房价下降的主要原 因。而仅从特定项目的价格走势看，并无下降趋势，如甘井子区某项目，3月份和4月份各进行了一次加推，且两次加推价格都有一定程度的上涨。

未来两月房价走势可见分晓

世联研究认为，排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系。而决定当前供应的重要因素则是 前期的商品房新开工面积。通过数据分析，前期的商品房新开工面积即潜在供应将在一年半左右形成实际供应，也就是说，在需求一定的前提下，一年半之前的新开 工面积越大，当前房价的下行压力也就越大。

如2008年下半年至2009年上半年，除了政策因素外，这一时期之所以成为中国房地产销售价格最为低迷的 一段，其中最主要的原因就是潜在供应远远大于当期的实际需求。有业内人士指出，由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放 大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。而且，从2011年第二季度开始，房地产市场的供销差（潜在供应与实际需 求的差）甚至可能逐步超过2008年的水平，价格面临较大的下行压力。

目前大连的市场状况也表明，大连楼市正处于供应放量的阶段。据指南针地产统计，2011年4月大连市新增商 品房批售面积为53.48万平方米，环比上涨37.8%。其中主城区批售面积为45.32万平方米，环比上涨44.06%；新城区为8.16万平方米，环 比上涨10.87%。在市场销售极度萎缩的情况下，批售面积却逆势而上，当前及未来供应扩大的压力可以想见。业内人士预测，继续4月份的趋势，未来两三个 月内，前期的潜在供应将陆续转化为有效供应，价格是否会真正下降，未来两月将是可见分晓的关键时刻。

房价仍存在上行可能

目前，虽然央行实施稳健的货币政策，多次加息和调整金融机构存款准备金率，但在全球资金充裕和外汇储备占款不断增长的前提下，国内资金实质是充裕的。在高通胀的大环境下，房产无疑成为了一种抗通胀并且较有安全感的方式。

除此之外，世联研究认为房价之所以不跌反涨，另有以下几个方面的原因。首先，楼盘本身价值支撑房价上涨。稀 缺的资源型住宅、新板块住宅、城市核心区物业由于供需矛盾凸显它们的价值；而配套设施升级，尤其名校的引进是一些大型新建社区吸引刚需、支撑房价并制 造淡市成交的重要原因。其次，市场预期支撑房价上涨。一是“十二五”规划把提高居民收入、缩小贫富差距作为十二五期间的重要工作，年均提高居民收入7%以 上，收入的提高意味着可以承担更高的房价；二是目前房价不跌反涨的现状强化房价上涨的市场预期。另外，开发商融资成本提高支撑房价上涨。在连续的房地产调 控之下，调控政策的广度和深度都得以扩充，连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。这必然会导致开发商融资成本 的提高，这些成本在楼市价格进入下降通道之前，必然会转嫁给购房者，从而带来房价的继续上涨。

涨还是降 购房者预期都不强烈

不久前，世联地产在300多名购房者中进行了一次购房意向调查。调查结果显示，60%的购房者认为当前的宏观调控不会对大连的购房结构产生实质性影响，只有两层左右的客户认为宏观调控能够从根本上限制外地人来连购房，并进而影响大连房地产市场的整体需求。

对于未来的房价走势，虽然价格上涨的预期并不强烈，但对于房价全面下降的预期仍不占主导地位。据统计，有30%的购房者认为房价将会保持平稳的走势，认为房价下降的占24%，而认为主城区价格会继续上涨的也占到了20%左右。

同时，面对宏观调控，购房者取消置业计划的意向并不十分明显，仅有17%的客户表示近期将不考虑购房。而在不准备取消置业计划的购房者中，希望一步到位并准备调高置业目标的占35%，但有超过40%的客户会因政策的影响将置业计划延后。