主题：律师解释交房遭遇延期可否解除合同退房问题

购婚房

却未能顺利完婚

2007年12月，刘强（化名）在沙河口区购买了一套价值约53万的房子，打算次年十一结婚用。春节过后，刘强与开发商签订了房屋买卖合同，合同约定在2008年10月1日前房子可交付使用。合同签订后刘强先后向开发商支付了购房款共27万元。可直到2008年12月9日开发商才通知刘强去办理房屋交接验收手续，因此没及时成婚的刘强将开发商告上法院，请求法院解除其与被告的房屋买卖合同；返还其已付购房款人民币270000元并承担至还款日的利息损失。”

法院判决：开发商的迟延履行（逾期交房），并未给王强造成严重的后果，也不会使合同目的无法实现，未构成“根本违约”。所以王强不能因为开发商的迟延交付为由解除二者之间的买卖合同。但法院同时判决，虽然王强不能因此而退房，但可以要求开发商承担迟延履行的违约责任。

为啥延期交房还不能退房

《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同，但是按照在合同中对于开发商略微迟延履行合同的约定，在宽限期过后仍不能交房，购房者有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。此外，原告是否能解除合同，要看合同的目的是否最终能够实现。

《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由于其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中在没有原告和被告协商解除的情况下，如果逾期交房应当按法定解除原则裁决。

律师分析

1.延期交房多久可以退房？

如果原告和被告在房屋买卖合同中没有约定被告迟延交房多长时间后原告有权解除合同，那么按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告应当履行催告被告交房的义务，被告得到该催告通知后在3个月内仍然没有交房的，原告有权要求解除房屋买卖合同。

特别需要指出的是，该合同解除权的行使要受到除斥期间的限制，即原告应当在一年（自前述3个月期满之次日起计算一年）内行使，超过一年不行使的，该合同解除权消灭。

2.延期交房买方损失如何计算？

合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算办法的，按照前述司法解释第十七条的规定，逾期交房损失按照该逾期期间主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准计算。

如果合同同时约定了违约金和损害赔偿金作为违约责任的承担方式，当违约金部分的数额不足以弥补原告的实际损失时，原告可另以损害赔偿金的方式主张违约金与实际损失部分的差额。

3.违约金怎样计算？

合同有约定的，按照合同约定的违约金的计算方法来进行计算。利息的计算：自原告交付房款之日起至房款返还原告之日止，按照银行同期存款利率计算。

名词解释

根本违约，是指违约后果严重，即使经过采取补救措施，也无法实现债权人的利益，合同的目的根本无法实现。如果在合同的履行过程中，虽然违约方有违约行为，但是经过采取补救措施，不影响合同的最终目的的实现，那么就不构成根本违约。