主题：绝对的牛人，不服不行啊！(转载)

-- 作者：leonfu666

-- 发布时间：2004-5-5 16:01:00

-- [原创]对房价走势的几点看法

大家都在讨论房价涨跌的事，我根据个人的心得讲几点看法：

1 我们的zf做事，一直以来都不会是在适当的时机做适当的事的，必然会矫枉过正的，后面会有一道一道的政策出来，一直到13道金牌，（我们没有象格老那样的先知，可以从容把握大势的人），所以房价下跌是早晚的事，不需要质疑的，现在关键是什么时候跌，冲到多高再下跌。

2 但zf要房价现在就不涨或者现在就小跌，也是不现实的，先不说有那么多人还有需求，投资客还那么多，开发商、中介商还在推波助澜，就是从市场趋势理论上讲，房价还会惯性上涨，zf之手是不能和市场之手抗衡的，房产市场是上万亿的大市场，市场规模越大，zf能够左右的能力就越差。zf只能推波助澜，助涨杀跌的，不可能力挽狂澜，改变趋势的。

4 我们从2000年到现在的情况是无论你什么时候什么价位抛的无论新房旧房，现在看来都是错误的，说明在单边市中，持房待涨是最正确的策略。而且越是接近头部越是疯狂，所以我们有投资房的朋友明年7月后就可以开始往外抛了，或者你等见到高点以后抛，就是指你的房子市场价距离到过的最高价跌了800~1000元了，就可以抛了，这2种方法都是正确的，可能价钱也差不多，不要指望自己抛在最高价，或者因为见到过最高价就舍不得抛。不然你就会乘一把电梯，回到梦开始的地方。最惨的事是成为做负资产。

5 再讨论一点，什么房子要先抛，就是什么房子会容易跌，是一样的概念，本人认为外环线周围的中低价房是最容易跌的，特别是没有什么特色的，社区环境不好的，（下次我们这里的社区概念会越来越强调，高尚区和贫民区会越来越区分）。高层、小高层，多层，周围没有租赁市场支撑的，因为那里的可重复性太强了，房价虚高的厉害。

6 最后给现在想买房的人一点建议：如果是投资的，钱不多的就不要投了，房产走势不明，利率走势不明，钱不多抗风险能力差，不投为好，特别是那些原来还有房屋贷款没还清的那类，记住投资界的名言“现金为王”；如果真的想投资的，建议以市区低单价的为主，如在静安区的北部还能找到8000元的房子呢，用心去找，（我一个朋友2003年11月还找到静安游泳馆边上的和一大厦，18楼的3房现房6600呢，你们不信吧）；如果是现在自己没房，钱又不多，想买房自己住的，建议是现在马上买入市区的老旧公房，虽然外面旧点，但可以里面装修的好一点，住着也舒服，不要想一步到位，买个大房，给自己太大的压力，市区的老房抗跌性也好，以后出租也容易，转手也方便，自己只有一套房，涨跌都没太大的关系，绝对是专家建议。

6 最后给现在想买房的人一点建议：如果是投资的，钱不多的就不要投了，房产走势不明，利率走势不明，钱不多抗风险能力差，不投为好，特别是那些原来还有房屋贷款没还清的那类，记住投资界的名言“现金为王”；如果真的想投资的，建议以市区低单价的为主，如在静安区的北部还能找到8000元的房子呢，用心去找，（我一个朋友2003年11月还找到静安游泳馆边上的和一大厦，18楼的3房现房6600呢，你们不信吧）；如果是现在自己没房，钱又不多，想买房自己住的，建议是现在马上买入市区的老旧公房，虽然外面旧点，但可以里面装修的好一点，住着也舒服，不要想一步到位，买个大房，给自己太大的压力，市区的老房抗跌性也好，以后出租也容易，转手也方便，自己只有一套房，涨跌都没太大的关系，绝对是专家建议。

以下是引用leonfu666在2004-12-26 22:54:00的发言：

2004年12月观点跟踪 

 2004年就快过去了，里面有大家太多的喜怒哀乐，从上月开始上海楼市进入最疯狂的最后一波的快速拉升阶段，估计还会持续几个月；不管是从我们对房价的实际感受还是官方的房价指数中，我们都可以感觉出来，lbx 已经基本相信房价还会涨，投资房产是项最可靠的投资了，基本是没有风险的了，所以现在国内、国外的，自住投资的开始疯狂抢房，现在kfs 随便什么房子，不管是鸡头还是鸡脚，面积总价有多高，全部基本被一扫而光，估计kfs 晚上睡觉都要笑醒好几次。
 
 我春天花园的房子，居然已经到我的价位了，真是快了，我也不管了，卖了落袋为安了，比我预想的要早3个月到我的心理价位，主要是kfs 做的好，这个楼盘涨的比一般的快了些罢了，再说也不能抛在最高位给下家的，也要让人家稍微赚点的，“我们做人要厚道”，哈哈，我朋友的5楼的那套也在13000的位置抛掉了，在人们都疯狂的时候，我们一定要清醒，这是我们的生存之道，安全第一。

 现在舆论、kfs 、zf开始一起唱多，对房子投资的风险基本不提了（要知道，房子投的不准，死的比股市还要惨呢），空方声音极其微弱，居然有专家说上海楼市要涨20年，真是人渣呀，说出这种没人性的话来，总体的心理感觉就和股市在2000点以上时的感觉极其相识了；我的最初的观点和时间表还是不变。下次有空再写篇2005年对房子的操作建议。

 附：最近市场上出现的最新现象.

上海楼市进入非理性时期，开始出现很多非理性现象，狂炒楼花的现象也出来了：

1 不管多高价格的房子，全部都有人排队投资，投资比例超过50%，80%的人是看涨的，觉得是不会跌的，最夸张的人居然看好要涨20年，我看了都要吐血。报上报道5000人在宝山的体育馆内摇号买房；2000人摇号静安凤凰城的155套房子，连民工都去排队了，16800元的单价呀，都疯掉了；我一个朋友去内部搞了2套来，要我一起投资，我是不看好的，让他想办法炒楼花炒掉算了，有谁要的话，尽管来找我。

2 古北二期的房子，还没有开盘的古北国际等，现在楼花炒到了10w~20w一张，绝对已经和香港崩盘前的疯狂有的一拼了，那时的香港楼花炒到30w一张呀。而且现在居然是客户多，就是愿意加钱要房子的人多，楼花少，怪事呀！毕竟要15000~16000的单价呀，155平的三房，120的二房，总价都不低的，我反正是不会再投钱进去了，风险大来西的，不过，我已经托朋友去搞古北二期的房子了，卖卖楼花也蛮赚钱的，投资回报率无穷大，大家有门路的也赶快去搞些楼花来炒炒，趁崩盘前发点小财，哈哈！

3 开发商随意开价，现在出来的房子，都是前几年搞的地，kfs 的成本很低的，现在要么压着不开盘，要么直接高开，好几个楼盘都比原来预定的开盘价要高3000元以上，本来就已经很赚了，现在就不谈了，感觉利润率已经赶上卖毒品和卖军火了，现在kfs的利润率绝对超过50%，这种利润率的行业都是不会长久的，就和去年的汽车市场一样了，去年加价的车现在又怎么样呢；

大家现在趁好机会，赶快炒个半年出来吧，把上海楼市炒暴了拉倒，大家钱是千万不要投进去了，炒炒楼花最合适！有什么好的楼花要通知我一下的哦，有钱大家赚啊......

2005年1月观点跟踪

我春天花园的房子现在估计已经在14500左右了，但我也不后悔，反正是赚了，到我的心理价位了，有什么关系，做人不能太贪的，我看到很多人，平时不舍得穿，不舍得玩，买房子给人家斩起来一点都不心痛的，感觉还好的很呢！我赚了点就够了，过年带老婆孩子去泰国的苏梅岛去晒太阳，乘白色大帆船出海。做人不能让房子给憋死，生活除了房子还意味着很多呢！
2005年的房产操作建议：我的观点还是不变，今年将摸出上海房产近些年的一个高点，就想当初摸出股市2200点一样，也就是说，到了年底会出现明显的拐点，但具体是会冲到多高才会是顶比较难判断，受影响的因素太多，但是时间基本是不会错的，所以建议投资客可以用我以前说过的几个方法出货，一个是直接到心理价位出货，一个是到时间出货，就是到7月的时候不管什么价位就出了，最后一个就是等见了高点下来1000元就马上出，这种出法对房子本身品质不高的客户不太有利，那时你的房子极有可能会被人家再多砍掉1000元的，你万一犹豫一下，就有可能炒房炒成房东的；另外给一些朋友一些忠告，不要以为自己买的房子有多少利好，有多少概念，要跌都会跌的；最后对那些现在还没有房子住的人的建议，没必要在现在这时候再把你的血汗钱投进去了，租房子住吧，不行就到迪拜去发展吧，个人觉得那里的机会比上海大的多，城市也比上海有活力的多，我们不能再夜郎自大了；如果2、3年里要结婚的主，一定要买的话，那叫也是没有办法，我的建议是市区的老旧公房，1房2房都可，1w左右的应该还是可以找到了，性价比也高，上班也方便，没必要去买什么大的，不要想着到位，多出来的钱去做些投资吧

2005年2月观点跟踪

 本来是要昨天晚上写的，写到一半，lp硬叫我去睡觉了，今天早上再重新写过，不过好象没有了晚上的灵感，所以就简单一点。楼市还在最后的疯狂中，大家好自为知了，千万不要一时糊涂了，现在的楼市走势和股票出货前的狂拉极其相象，现在zf再想让楼市健康、持续、可发展已经是不可能的了，一定会是硬着陆的，不过在拐点出现前，胆大的投资者还是可以持房的，不过到要出手的时候，一定不能拖泥带水，卖方市场到买方市场的转换有时比你想象的要快，自住的朋友就不要买了，这时候绝对是持币了，现在银行对老旧公房的限贷一定会把老公房的价格带下来的；投资者的出货点还是参照我以前的3个方法。
 
 谈一下最近的感受，1 到泰国的苏美玩了一星期，热带的迷人海岛，海边的公寓1w 全装修，别墅2w 带游泳池的，看看真的是好呀，退休了一定把上海的房卖了，买到那里去养老。 2 最近针对房产的诈骗等犯罪活动越来越多，治安问题越来越严重，zf绝对不会放任不管的。 3 春天的房子到了16000了，也在快速上涨中，也没有好后悔的，本来这楼盘的品质就不错。4 感觉上就象我第一篇里写的那样，zf可能会做出些矫枉过正的事了。

 最后谈谈对股市的看法，总体感觉是在一波大牛市的初期，就象1999年的房市一样.

2005年5月观点跟踪

今天晚上没什么事，和大家一起好好讨论讨论，国家一下子出那么多政策，很多人没好好学习呢；我也只是大概的领会了一下，再结合自己以前一贯的观点，谈谈多空操作建议。其实国家就算是不出那么多政策，也是已经到头部了，超级主力在春节前后已经成功的吸引了各类大小炒家和游资和自住客疯狂抢盘了，那时他们肯定是在边拉边出了，他们的计划里肯定已经是不会让那批接盘的炒家赚了成功脱身的，在那批最后的炒家看了几眼帐面利润之后，心里还在极度膨胀之时，还没有仔细回味，既成过眼云烟；本来我预计拐点在7月出来，不想政策那么密集，5月都没有能够撑过去，不过我已经在反复提醒“的饶人处且饶人了”。到了心理价位就是要出的，很多炒家这次是吃亏在不断抬高心理价位，心理私欲极度膨胀的原因。没想到政策那么多的。其实我也提醒过大家：“卖方市场到买方市场的转换有时比你想象的要快”，好了，已经这么样了，分析一下最好的操作建议。

 做为空方，现在持币的话，最开心了，只要自己有一套住的就可以了，没有的现在也不需要急着去买了，只要租房子住就可以了，一点压力都不需要有了，已经看到拐点了，就不急了，心态也好了，就算是要结婚的，要改善的等等刚性需求，也可以慢慢选，享受一下花钱做上帝的感觉，另外千万别忘了，拿出襄阳路市场砍价的标准来砍，现在你有钱你就是爷！如果是想投资的，2年以内不建议出手，一定要屏到大家都不提房子的事了的时候，或者又有买房子退税这种好事的时候。

 做为多方，手头1、2套房子的（自住的不算），如果银行贷款压力不大的话，如果自己特别喜欢的，那也就不要抛了呀，“我有钱，我买了放着玩”那我也没什么好说的；现在我们主要来分析另外几类人，炒家，手上还有N套房子的人，和另外一些短线投资者，现在炒家的心理压力最大，一般大些的炒家都是满仓操作的，而且用银行的政策是用足的，为了多买几套房子，全是贷7成30年的，这样地量成交量下去，资金链肯定会断的，就象股市跌下来，被消灭的大户都是透支做的；所以现在普通的投资者一定不要心存侥幸，一定要想办法出来，持币观望的好，现在既然1年半载里没有了上涨的可能，就算你再怎么长线看好上海的房地产发展前景，也已经没必要陷在里面了。也许有人会想到以租养房，但我告诉你，一定会有很多炒房子的炒成了房东的，出租量会大增的，再考虑本地的工资收入上涨空间，所以租金的上涨空间有限。我也相信，昨天的政策肯定不会是最后的政策，后续一定还会有绝招出手的。身陷其中的炒家靠租金是肯定不够还按揭的，不要说银行加息的压力还那么大呢，房子1年里慢慢阴跌的话（租金都不够填窟窿的），股市如果再有些赚钱效应的话，所以房子的抛盘量肯定会越来越大的。价格会越来越低的，回到2003年初不是不可能的事。

 对现在手头有房子要出手的建议，不要因为看到过最高价而念念不忘，现在一定要乘拐点刚出来，趋势还刚刚形成，很多人还搞不太清的时候，杀跌出局，以明显低于市场价5~10个点的价格出手，也就基本是在今年春节左右的价格，赶快出手，少赚点而已，就算是平手的人，也一定要想办法出来，不然房子跌起来，要跌死人的。今天已经收到不少中介的电话，价格明显杀跌的手法，基本是春节左右的价格，看看手法都是高手做出来的，现在我们要出来的一定也要赶快了，不能等到超级主力走了，大炒家也走了，我们还抗着呢，变雷峰了。就算是第一波杀跌下去，有反弹了，高度和时间也有限，不建议大家去等反弹出货了，现在最好是直接杀跌出局。

 欢迎讨论，人身攻击的就不要来了，我年纪大了，吵不动了，万一再给吓出些毛病出来，你要养我一辈子的。